While businesses want to be close to urban Honolulu — hence the $125 million freight Amazon paid for its land adjacent to the harbor — more and more are wanting warehouse space with docks and room for large trucks to maneuver, which is not always available in urban core industrial neighborhoods such as Kalihi, Kapalama or even Sand Island.
That isn’t to say there aren’t warehouses with docks — there are “situations that people retrofitted over time, but never designed to receive containers,” said Keane Omaye-Backman of CBRE’s industrial leasing team. “Anything with docks is so sought-after in town.”
“The urban core is hard – you’ve got an aging product, a lack of availability and fee-simple prices,” said Jay Elicker, senior vice president at Commercial Asset Advisors.
“It’s starting to get expensive in town.”
And demand for that space is still high, even during the Covid-19 pandemic. Oahu’s industrial vacancy rate was around 3% during the third quarter, higher than the recent lows of around 2% but still well below 5%, what the industry would call a healthy market.
“Leasing activity is brisk, I just signed five leases this week,” Elicker said last week. “They’re not building it fast enough to supply and over supply the market.”
One of the factors that drove up the vacancy rate last quarter was the addition of two new projects with more than 450,000 square feet of new warehouse space in Kapolei — the Hanua Distribution Center, a 226,800-square-foot high-cube warehouse developed by Thomas Sorensen, owner of Inspiration Hawaii, and the Malakole Industrial Park developed by Nan Inc. with 229,140 square feet of space in 17 warehouse buildings that is being marketed for lease to local and national businesses that need as little as 1,200 square feet or as much as an entire building of 22,000 square feet or a secured yard.
Elicker noted he has one client planning to build 25,000 square feet for their own use, while another client plans to build a 100,000-square-foot building and lease a portion of it out. Two other clients plan to each build 50,000 spec warehouses.
“We still have a shortage of supply,” he said.
The new buildings are designed to the new standards, with 40-foot heights, dock loaded, with ample parking, technology-driven smart buildings, he said.
“You’re going to start to see that in addition to the existing product,” Elicker said.
Prices for lots in Kapolei Business Park West have been selling for between $42 per square foot and $45 per square foot, a new high for vacant industrial land in Kapolei.
“You still pay a premium in Kapolei for quality regardless of how far away it is from Honolulu,” Omaye-Backman said.
日本語版
オアフ島の倉庫需要、パンデミックにもかかわらず堅調に推移
企業がホノルルの都市部に近い場所を望む一方で（Amazonが港に隣接した土地に1億2500万ドルを支払ったように）、カリヒやカパラマ、サンドアイランドなどの都市部の中核産業地区で見つかるとは限らないドックや大型トラックが移動できるスペースが付いた倉庫スペースを望む企業が増えている。
ドック付きの倉庫がないということではない。「時間をかけて改装したものの、コンテナを受け取るように設計されていないという状況があります」とCBREの産業リースチームのキーン・オマイェ・バックマン氏は言った。「ドック付きの倉庫は、都市部ではとても人気があります」
「都市の中心部は大変です。商品の老朽化、可用性の欠如、単純不動産権の価格の問題などがあります」と、コマーシャル・アセット・アドバイザーズのシニア・バイス・プレジデントであるジェイ・エリッカー氏は述べている。
「都市部での価格が高騰しつつあります」
また、COVID-19のパンデミックの渦中ですら、そうしたスペースへの需要は高いままだ。オアフ島の工業用空室率は第3四半期には約3％で、直近の最低値である約2％よりも高くなっているが、それでも業界が市場を健全だとみなす5％を大きく下回っている。
「リース活動は活発で、今週も5件のリースを契約したばかりです」とエリッカー氏は先週言った。「市場に供給するにも、供給しすぎるにも、十分な速さで建設されているとは言えません」
前四半期の空室率を上昇させた要因の1つとして、カポレイで450,000平方フィート以上の倉庫スペースを持つ2つの新規プロジェクトが追加されたことがある。インスピレーション・ハワイのオーナーであるトーマス・ソレンセンが開発した226,800平方フィートのハイキューブ倉庫であるハヌア・ディストリビューション・センターや、ナン社が開発した17棟の倉庫ビルに229,140平方フィートのスペースを持つマラコレ工業団地は、1,200平方フィートから22,000平方フィートの建物全体または担保付きヤードを必要とする地域および国内の企業に向けてリース用に販売されている。
エリッカー氏は、ある顧客が100,000平方フィートの建物を造り、その一部をリースすることを計画している一方で、自身の使用のために25,000平方フィートの建物の建設を計画している顧客がいると述べた。他にもそれぞれ50,000スペックの倉庫の建造を計画する顧客が2人いるという。
「まだ供給が不足しています」と、同氏は述べる。
新しい建物は高さが40フィートあること、ドックを搭載していること、広い駐車スペースを備えていること、技術主導のスマートビルディングであることなどの新しい基準に合わせて設計されていると、同氏は言った。
「既存の商品に加えて、そうしたものが目につくようになるでしょう」とエリッカー氏は語る。
カポレイ・ビジネス・パーク・ウエストの土地価格は、1平方フィートあたり42ドルから45ドルの間で販売されており、カポレイの空き産業用地の新高値となっている。
「カポレイでは、ホノルルからどれだけ遠く離れていても、品質のために割増料金を支払います」とオマイェ・バックマン氏は言う。
